Sérgio — Simulador

Tipo de obra

🏢

Apartamento

Fracção autónoma

🏠

Moradia

Sem obras de telhado

🏡

Moradia

Com obras de telhado

🏗️

Construção Nova

Prédio / Edifício

🔑

Arrendamento

Rendimento de longa duração

Tipo de acabamento

Acabamentos Prime

Qualidade superior

Acabamentos Sub-Prime

Qualidade intermédia

Acabamentos Controlados

Qualidade económica

Áreas e custos de construção

Área	m²	€/m²	Total (€)
Total Construção			—

Custos de aquisição

Valor de aquisição (€)

€

Regime de aquisição — IMT

IMT calculado

— —

Imposto de Selo (0,8% fixo)

— 0,8%

CPCV / Registos / Escritura

€

Custos de projecto — Arq+Eng (€)

€

Hipoteca a favor do investidor

Gestão e administração

€/mês

= 0 € total

IVA projecto — Arq+Eng

IVA construção

IVA construção calculado

— 0%

Álvará e Licençasi

—

Fiscalização e HSSTi

—

Duração obra + venda (meses)

meses

Financiamento bancário

Valor total do empréstimo (€)

€

TAN (%)

Prazo total (meses)

meses

Período de carência (meses)

meses

Libertação de capital em tranches

Tranche 1

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 2

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 3

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 4

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 5

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Total tranches: — Empréstimo total: —

Encargos financeiros estimados (com tranches) —

Comissão de comercialização

Percentagem (%)

Valor estimado da comissão —

Capital do investidor

Total de custos do projecto (€)

— valor a investir

Capital investido pelo investidor (€)

€

Repartição do Lucro

Divisão Promotor / Investidor

Impostos

IRC + Derrama municipal

IRC 19% (2026) + Derrama municipal 1,5%. Ajusta conforme o teu escalão PME/município.

Cenários de venda — fracções

Cenário Real

Total vendas —

Cenário Conservador

Total vendas —

Cenário Pessimista

Total vendas —

Custos de aquisição

Valor de aquisição (€)

€

Área bruta (m²)

m²

Duração obra + venda (meses)

meses

Regime de aquisição — IMT

IMT calculado

— —

Imposto de Selo (0,8% fixo)

— 0,8%

CPCV / Registos / Escritura

€

Custos de projecto — Arq+Eng (€)

€

Hipoteca a favor do investidor

Gestão e administração

€/mês

= 0 € total

IVA obra

IVA projecto — Arq+Eng

Custos de construção — especialidades

Percentagem aplicada sobre o custo base (€/m² × área). Total deve somar 100%.

Custo base construção (€/m²)

€/m²

Custo total obra (€)

— €/m² × área

Total especialidades: — Total em euros: —

Financiamento bancário

Valor do empréstimo (€)

€

TAN (%)

Prazo total (meses)

meses

Período de carência (meses)

meses

Libertação de capital em tranches (opcional)

Tranche 1

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 2

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 3

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 4

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Tranche 5

Mês de libertação

mês

Valor (€)

€

Total tranches: — Empréstimo total: —

Encargos financeiros estimados (período da obra) —

Comissão de comercialização

Percentagem (%)

Valor estimado da comissão —

Capital do investidor

Total de custos do projecto (€)

— valor a investir

Capital investido pelo investidor (€)

€

Repartição do Lucro

Divisão Promotor / Investidor

Impostos

IRC + Derrama municipal

IRC 19% (2026) + Derrama municipal 1,5%. Ajusta conforme o teu escalão PME/município.

Cenários de venda — valor total (€)

Cenário Real

Valor total de venda (€)

€

Cenário Conservador

Valor total de venda (€)

€

Cenário Pessimista

Valor total de venda (€)

€

Aquisição do imóvel

Preço de compra (€)

€

Regime IMT

IMT (calculado)

€

IS — Imposto de Selo (0,8%)

€

Escritura e outros encargos (€)

€

Obras de beneficiação (opcional)

Valor das obras (€)

€

IVA obras

Duração obras (meses)

Financiamento bancário (opcional)

Valor do empréstimo (€)

€

TAN (%)

Prazo (anos)

anos

Carência (meses)

Prestação mensal estimada: —

Exploração

Renda mensal (€)

€

Taxa de ocupação (%)

Duração da análise

Valorização anual esperada (%)

Actualização anual da renda (%)

Custos operacionais

IMI anual (€)

€/ano

Condomínio (€/mês)

€/m

Seguro multi-riscos anual (€)

€/ano

Manutenção (% da renda)

Comissão de gestão (% da renda)

Fiscalidade — IRS sobre rendas

Regime IRS

Taxa autónoma sobre a renda bruta: aplica-se 10% quando a renda mensal ≤ 2.300 € (limite moderado = 2,5× salário mínimo 2026, regime de arrendamento habitacional do DL 97/2026 — art. 45.º-C EBF, até 31/12/2029); acima desse valor, 28%. Englobamento: taxa marginal sobre renda menos deduções (manutenção + condomínio + seguro + IMI).

Saída — venda futura (opcional)

Valor de venda estimado (€)

€

Comissão de mediação na venda (%)

Se preenchido, o valor de saída (líquido de comissão, saldo do empréstimo e imposto de mais-valias) é incluído na TIR. Deixar a zero para analisar apenas o rendimento de renda.

Total investido

—

Capital próprio

—

Renda mensal líquida

—

Indicadores chave

Custo total do projecto

—

Aquisição + Obra + Financ. + Venda

Receita prevista — Real

—

Cenário de venda principal

Lucro líquido — Real

—

Após IRC/Derrama

ROI mensal

—

Análise de cenários

Cenário Real

—

Total de vendas previsionais

Cenário Conservador

—

Total de vendas previsionais

Cenário Pessimista

—

Total de vendas previsionais

ROI por cenário

—

ROI líquido total · Cenário Real

—

Decomposição de custos

Financiamento bancário

Empréstimo

—

TAN

—

Prazo / Carência

—

Encargos financeiros totais

—

Budget de obra — especialidades

Especialidade	Valor (€)

Métricas avançadas de investimento

TIR (Taxa Interna Rent.)

—

Anualizada · Cenário Real

Múltiplo do capital

—

Receita ÷ Custos (MOIC)

Margem líquida

—

Lucro líquido ÷ Receita

TIR — Cenário Real

—

TIR — Cenário Conservador

—

TIR — Cenário Pessimista

—

Análise de sensibilidade

Impacto no lucro líquido (Cenário Real) ao variar cada parâmetro isoladamente.

Preço de venda

-30%0%+30%

Custo de construção

-30%0%+30%

Duração da obra

-50%0%+100%

Preço de aquisição

-20%0%+20%

Lucro líquido ajustado

—

Variação vs base

—

ROI mensal ajustado

—

TIR ajustada

—

Mapa de Cash Flow mensal

Mês	Obra+IVA	Honor.	Enc.Fin.	Outros	Tot.Saídas	Tranche	Receita	Saldo Mês	Acumulado
Calcula a análise para ver o mapa de cash flow

Simulação de Monte Carlo

Corre 5 000 cenários com variações aleatórias simultâneas dos parâmetros-chave (distribuição normal). Mostra a distribuição de probabilidade real da TIR e do lucro — mais rigoroso do que um cenário pessimista fixo.

Incerteza · Preço de venda (σ)

±5%±15%±30%

Incerteza · Custo de construção (σ)

±5%±20%±40%

Incerteza · Duração da obra (σ)

±5%±20%±50%

Incerteza · Preço de aquisição (σ)

±0%±10%±20%

Indicadores de Arrendamento

Yield Bruta

—

Renda anual / preço compra

Yield Líquida

—

Após custos e IRS

CF Mensal Líquido

—

Após prestação e custos

TIR Anualizada

—

Inclui valorização e saída

Capital próprio

—

Total investido − empréstimo

Prestação mensal

—

Crédito habitação

Payback do equity

—

Até recuperar o capital próprio

ROI total

—

Rendas + mais-valia

Decomposição do cash flow mensal

Mapa de cash flow anual

Ano	Renda Bruta	Custos Op.	IRS	Prestação	CF Líquido	Acumulado
Calcula a análise para ver o mapa de cash flow

Comparação de estratégias — mesmo imóvel